В данной статье мы предлагаем разобраться в том, что представляют собой апартаменты Москвы, каковы тонкости их перепланировки и что необходимо для перевода апартаментов в статус жилого помещения.
Апартаменты: что это и в чем их отличия?
Данный вид недвижимого имущества представляет собой квартиру, но с рядом особенностей и ограничений. На планах от застройщиков в апартаментах обозначены так называемые «мокрые зоны» (санузел и ванна, кухня), комнаты, коридоры, лоджии и балконы. При этом апартаменты нельзя приравнивать к квартирам, так как первые обладают статусом нежилого помещения.
Отличительные особенности московских апартаментов
Итак, в чем заключается разница между апартаментами и квартирами? Попробуем разобраться в данном вопросе поэтапно:
Юридический статус апартаментов
Говоря о правовом аспекте, вы не можете оформить постоянную прописку в апартаментах, что четко отличает их от квартир. При этом вы имеете право на оформление временной прописки на пятилетний срок.
Цена недвижимости
Сравнивая цены на покупку квартир и апартаментов, вы заметите, что первые будут дороже в среднем на 15% (при аналогичной площади, в том же доме). Данный критерий чаще всего является решающим в выборе недвижимости.
Если рассматривать покупку недвижимости для временного проживания (не более 3 лет) и последующей продажи, апартаменты являются выгодным приобретением. Для длительного проживания выгодными их назвать сложно, что связано с высокими затратами на их содержание и оплату коммунальных услуг.
Издержки эксплуатации апартаментов
Стоимость содержания апартаментов и оплаты жилищно-коммунальных услуг существенно выше в сравнении с квартирами. Это наглядно видно по тарифам, которые выше на:
- 12 % за водоснабжение;
- 9% за канализацию;
- 26% за теплоснабжение;
- почти 37% за электроэнергию.
Это позволяет сделать промежуточный вывод о том, что апартаменты актуальны в качестве краткосрочного приобретения и выгодного вложения средств, так как начальная разница в цене способна покрыть дорогостоящие коммунальные услуги. Как только речь идет о долгосрочной покупке, апартаменты теряют привлекательность и уступают квартире.
Налогообложение
Напомним, что формально апартаменты не являются жилой недвижимостью, соответственно в их отношении налоги начисляются как за нежилое помещение. Сумма налогов на нежилые помещения существенно выше, чем на квартиры той же площади. Кроме того, в отношении апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты и льготы ввиду статуса нежилого помещения. Другой важный момент – обязанность собственника апартаментов уплачивать налог на землю.
Использование средств материнского капитала
Потратить сертификат на погашение ипотечного кредита при покупке апартаментов возможно, но исключительно в теории. Проблема состоит в том, что предварительно необходимо позаботиться о переводе апартаментов в статус жилого помещения (квартиры). Лишь при соблюдении данного условия можно рассчитывать на использование средств материнского капитала при покупке апартаментов.
Сильные и слабые стороны апартаментов
Для начала рассмотрим явные преимущества апартаментов. Первое из них наиболее очевидно: более доступная цена по сравнению с квартирами (ниже в среднем на 15%).
Другой важный плюс апартаментов – наличие у собственника более широких возможностей в вопросах перепланировки.
При этом недостатков у такой недвижимости куда больше:
- Внушительные расходы на содержание и оплату налогов.
- Отсутствие налоговых вычетов и льгот.
- Если дом состоит только из апартаментов, в его отношении не будут действовать нормы жилых зданий. Это значит, что жильцы из соседних помещений имеют полное право на проведение шумных мероприятий, вечеринок и концертов в ночное время. При этом вы не сможете отстоять право на «тишину после 23:00», ведь речь идет о нежилом помещении.
- Явная нехватка машиномест. Если при возведении дома застройщик обязуется создать проект, рассчитанный на достаточное количество машиномест, в случае с апартаментами действуют куда более мягкие правила и нормы. Как показывает практика, застройщики их редко соблюдают, и жильцам приходится парковаться за пределами придомовой территории.
- Частая проблема апартаментов – не самая благополучная инфраструктура. Обычно это связано с более лояльными нормами проектирования нежилых зданий. В результате не стоит удивляться, что рядом с домом отсутствуют школы, детские сады, поликлиники и парки. Зато с наибольшей долей вероятности придется «соседствовать» с заводами и фабриками.
Правила перепланировки апартаментов
Для понимания особенностей перепланировки в отношении данного типа недвижимости важно запомнить следующее:
- Если дом является полностью нежилым и состоит только из апартаментов, такое здание не подконтрольно Мосжилинспекции.
- Согласно закону, перепланировка нежилых зданий может проводиться строго по согласованию с БТИ.
- Если в доме расположены квартиры и апартаменты, согласовать изменение плана помещения необходимо в Мосжилинспекции.
Какие требуются документы?
В отношении несложных проектов перепланировки потребуется следующий перечень документов:
- Проект перепланировки.
- Техническое заключение (необходимо, если работы затрагивают несущие конструкции).
- Правоустанавливающая документация (копии).
- Поэтапный проект (обязательно с развернутым описанием).
Напоминаем, что общее количество документов напрямую зависит от сложности и фронта предстоящих работ. Перечисленные документы, а также соответствующее заявление на согласование перепланировки, необходимо подать в МФЦ либо в Мосжилинспекцию. Рассмотрение заявления и документов занимает не более месяца.
Помочь в сборе и подготовке необходимых документов для согласования перепланировки апартаментов в Москве готовы специалисты компании МОСЖИЛЭКСПЕРТИЗА. Мы располагаем официальным разрешением к оказанию данных услуг и обладаем допуском СРО.
Нормы перепланировки апартаментов
Согласовать внесение изменений в конфигурацию апартаментов можно, но заранее следует приготовиться к ряду ограничений. Так, если апартаменты располагаются в полностью нежилом доме, в отношении данного вида недвижимости не действуют нормы перепланировки жилых помещений. Проще говоря, в таком здании возможна совершенно любая перепланировка без ограничений. В случае, когда апартаменты расположены в «смешанном» доме, внесение любых изменений в план находится в ведении Мосжилинспекции и других органов.
Можно ли превратить апартаменты в квартиру?
Одни из последних поправок в законодательство допускают такую возможность. Однако практика показывает, что перевести апартаменты в статус жилого помещения довольно сложно, особенно – без участия в процессе опытных специалистов.
Компания МОСЖИЛЭКСПЕРТИЗА имеет успешный опыт в переводе апартаментов в статус квартиры. Нами учитываются действующие нормы законодательства и специфические правила, установленные в отношении апартаментов.
Наши специалисты готовы предоставить подробную консультацию по данному вопросу, а также спрогнозировать шансы клиента на согласование перепланировки в Москве. Первичная консультация предоставляется бесплатно и доступна каждому.
