Свободная перепланировка квартиры

Данный вид планировки подразумевает отсутствие в квартире внутренних перегородок. При виде этого многие покупатели полагают, что в дальнейшем смогут легко расположить помещения по своему усмотрению. В этом будет уверять и сам застройщик, выставляя такую планировку как сплошное преимущество. На практике это далеко от истины, и далее мы поясним, почему.

Пускай планировка названа «свободной», как таковой ее не бывает, и быть попросту не может. С чем это связано:

• Прежде всего, существуют определенные (и довольно строгие) строительные нормы для любого жилья, включая многоквартирные дома. Их соблюдение обязательно вне зависимости от того, что вам рассказывает тот или иной застройщик.
• Даже если вы не наблюдаете стен, это всего лишь видимость. На самом деле стены присутствуют в совершенно любой квартире, они всегда есть в проектных документах. По меньшей мере, в документах будут выделены кухня, туалет и ванная, жилая комната. Это необходимо для получения соглашения на строительство и сдачу дома в эксплуатацию.
• Покупка такого жилья обязывает будущих жильцов самостоятельно возводить перегородки, присутствующие в документации, но при этом отсутствующие в реальности. При этом важно понимать, что площадь под данными стенами не будет включена в квадратуру. После обустройства перегородок между помещениями квадратура напротив уменьшится.

У любого жилья, включая сданное в эксплуатацию без внутренних стен, имеется первоначальный план. На нем указывается так называемая «мокрая зона» (санузел, ванная), а также выделены жилые помещения и прихожая. Для внесения изменений в планировку собственнику требуется согласовать данный вопрос в Мосжилинспекции. Также можно обратиться в иные компетентные инстанции, однако именно Мосжилинспекция является ключевой.

Важно: Далеко не каждое решение перепланировки может быть согласовано и утверждено. К примеру, собственнику не одобрят слияние балкона и жилого помещения, расширение санузла за счет квадратуры комнаты на первом этаже. Подобные действия способны существенно навредить жильцам других квартир и всему дому. При нарушении целостности несущих конструкций страдают теплоизоляционные и иные характеристики дома.

Практика показывает, что такие квартиры во многом являются не более чем продуманным рекламным трюком. Застройщики ловко зарабатывают на покупателях ввиду незнания последними многочисленных нюансов жилищного законодательства. Основной целью застройщика является продажа жилья по максимально высокой цене и в сжатые сроки. Чаще всего о недостатках планировки собственник узнает лишь с течением времени или после оформления всех документов.

С объективной точки зрения формулировка «свободная планировка» изначально некорректна и способна вводить в заблуждение, потому как является условной и не установлена законодательством. Жилье без внутренних перегородок и ремонта не требует от застройщика больших вложений, однако продается по необоснованно высокой цене. С другой стороны, в такой квартире гораздо проще реализовать то или иное планировочное решение.

Данная процедура носит обязательный характер и направлена на узаконивание изменений, внесенных в изначальный план жилья. Если собственник квартиры пытается менять план без получения соответствующего разрешения, это влечет за собой ряд негативных последствий. В результате владельцу придется возвращать квартиру в первоначальное состояние исключительно за свой счет.

Чтобы избежать подобного, важно:

• Своевременно обратиться за квалифицированной помощью.
• Внимательно изучить всю имеющуюся техническую документацию.
• Не пытаться действовать самостоятельно при отсутствии понимания тонкостей и подводных камней процедуры.

В целом порядок согласования изменений свободной планировки выглядит стандартно и не особо отличен от правил, действующих в отношении жилья с перегородками. На практике для утверждения нового плана требуется не только документ из БТИ, но также специальное техническое заключение, проект перепланировки и ряд правоустанавливающих бумаг. Также не будем забывать о заявлении, с которого запускается процесс согласования. Если решением данного вопроса занимается не собственник, требуется оформление доверенности. Для ипотечной недвижимости необходимо заручиться согласием кредитной организации.

Главная сложность заключается в поиске первоначального плана квартиры. Если дом не поставлен на учет в БТИ, план будет отражаться в техническом паспорте. В таком случае внесение изменений в него происходит в стандартном порядке. Однако чаще всего новостройки столицы сдаются без технической инвентаризации.

Согласно законодательству застройщик обязуется взять на себя постановку дома на учет в Росреестре, однако здесь речь идет о другой процедуре. Для кадастрового учета требуется технический план самого дома и квартир, составляют который кадастровые инженеры. За техническую инвентаризацию отвечают БТИ и МосгорБТИ, а также другие компетентные инстанции. Ими составляется техпаспорт, необходимый для получения разрешения на перепланировку. При отсутствии технической инвентаризации соответствующего паспорта у квартир нет.

Не менее распространенная загвоздка - различные несовпадения между планами от застройщика и документацией Росреестра. Техплан, переданный в Росреестр, может не включать наличие перегородок, запланированных при строительстве, а также выделенные прихожую и кухню. Застройщиками квартиры ставятся на учет без внутренних перегородок в целях увеличения квадратуры и, как результат, стоимости. Ситуация не так страшна, если в плане Росреестра выделены кухня и прихожая. Возможен сценарий, при котором квартира поставлена на учет только с обозначенным санузлом. Собственник такого жилья оказывается в безвыходном положении и не может расширить туалет и ванную за счет прихожей, потому как тот отсутствует в документации.

Чтобы доказать, какой вариант плана является изначальным, необходимо поднимать документацию от застройщика. Увы, многие нечистые на руку компании не предоставляют данные бумаги, а в договор включают вариант, существенно отличный от финального.

Даже такая ситуация не является безвыходной: перепланировку все же можно согласовать. Для этого достаточно обратиться к опытным специалистам компании «Мосжилэкспертиза».